Должностная инструкция управляющего домом. Обязанности, закрепленные за управляющим в управляющей компании ЖКХ по должностной инструкции – образец документа Положение о управляющем тсж

Спектр обязанностей председателя ТСЖ довольно широк. Подробнее о задачах председателя ТСЖ вы можете прочитать в статье . Для помощи председателю товарищество может привлечь к работе человека, который займет должность управляющего и будет выполнять некоторые функции, касающиеся внутренних процессов.

Характеристика управляющего ТСЖ

Управляющий ТСЖ – это физическое лицо, обязанностью которого является организация всех административно-правовых функций в работе товарищества.

Задачи управляющего ТСЖ определяются должностной инструкцией, согласно которой он обязан: заниматься подбором организаций-подрядчиков для осуществления работ по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома; заключать различные договоры (к примеру, на оказание коммунальных услуг); принимать на работу сотрудников и увольнять их в случае неисполнения обязанностей; контролировать проведение различных работ, направленных на улучшение состояния дома и прилегающих территорий; представлять товарищество в органах власти и судах; составлять различные финансовые документы, в том числе годовые сметы расходов и доходов; готовить финансовый отчет; вести работу с должниками, направленную на погашение задолженности; закупать материалы для работы.

Отличия управляющего ТСЖ от председателя

Взаимодействие управляющего и товарищества собственников жилья

Существует две модели сотрудничества управляющего и ТСЖ:

На сегодняшний день присутствие управляющего ТСЖ в качестве помощника председателя встречается все чаще. Такая тенденция закономерна и говорит о том, что часто самоуправления многоквартирным домом бывает недостаточно, поэтому на помощь приходит совмещение с профессиональным руководством.

1.1. Настоящая должностная инструкция определяет должностные обязанности и права управляющего домом (далее - управдом) ТСЖ «ЕРИНСКИЕ ВЫСОТЫ».
1.2. ТСЖ «ЕРИНСКИЕ ВЫСОТЫ» (далее - ТСЖ) - некоммерческая организация, управляющая многоквартирным жилым домом по адресу: 142102, Россия, Московская область, Подольский район, пос. Ерино, ул. Высокая, д. 5. (далее - дом)
1.3. Управдом назначается на должность и освобождается от должности в порядке, установленном действующим трудовым законодательством, приказом Председателя правления ТСЖ.
1.4. Управдом подчиняется Правлению ТСЖ и непосредственно Председателю правления.
1.5. Основная обязанность управдома - обеспечение технической эксплуатации дома в соответствии с требованиями нормативных актов в области жилищно-коммунального хозяйства.
1.6. Управдом обязан знать:
- Нормативные документы в области жилищно-коммунального хозяйства.
- Правила внутреннего трудового распорядка ТСЖ;
- Правила и нормы охраны труда; правила техники безопасности, санитарные нормы и правила, правила противопожарной безопасности и гражданской обороны.
- Проектную и техническую документацию дома, договорную документацию ТСЖ по вопросам технической эксплуатации и поставки коммунальных услуг.
1.7. Управдом по должности возглавляет службу эксплуатации ТСЖ, состоящую из электрика, сантехника, дворника, уборщика, охранника и иных технических работников (далее - работники службы эксплуатации).
1.8. Управдом соблюдает сам и контролирует соблюдение работниками службы эксплуатации должностных обязанностей, правил внутреннего трудового распорядка, правил и норм охраны труда, санитарных норм, требований противопожарной безопасности, гражданской обороны.
1.9. Управдом выполняет сам и обеспечивает исполнение работниками службы эксплуатации распоряжений и поручений Правления ТСЖ и Председателя правления ТСЖ.

2. ДОЛЖНОСТНЫЕ ОБЯЗАННОСТИ УПРАВДОМА

Управдом обязан:
2.1. Ежедневно (за исключением выходных и праздничных дней) присутствовать на рабочем месте и осуществлять контроль за работой службы эксплуатации и надлежащим исполнением работниками своих должностных обязанностей.
2.2 Контролировать работоспособность, исправность и безопасность всего инженерного оборудования дома (систем тепло, водо, электроснабжения, лифтов, диспетчерской связи, систем освещения и видеонаблюдения, противопожарных систем)
2.3. Периодически, но не реже 1 раза в неделю производить осмотр общего имущества дома, для определения его технического состояния, степени износа, эффективности эксплуатации.
2.4. Осуществлять взаимодействие с уполномоченными представителями энергоснабжающих организаций и организаций-подрядчиков по вопросам надлежащего исполнения ТСЖ своих договорных обязательств, обеспечить сопровождение и доступ указанных лиц к инженерному оборудованию дома.
2.5. Осуществлять контроль за надлежащим исполнением энергоснабжающими организациями и организациями-подрядчиками их договорных обязательств перед ТСЖ, оперативно информировать правление о фактах ненадлежащего исполнения подрядчиками договорных обязательств.
2.6. Представлять интересы ТСЖ во взаимоотношениях с органами государственного управления и контроля (районная администрация, госпожнадзор, санитарный надзор, технологический надзор и пр.) по вопросам технического обслуживания дома, в пределах своей компетенции.
2.7. Принимать меры к устранению аварийных и внештатных ситуаций в доме (протечки, аварии, отключения оборудования), по требованию собственников составлять акты о таких ситуациях.
2.8. Периодически, но не реже 1 раза в месяц производить снятие и письменную фиксацию показаний общедомовых приборов учета эл/энергии, холодной воды, горячей воды и тепловой энергии (с привлечением соответствующих специалистов или работников коммунальных служб при необходимости), сообщать показания приборов в бухгалтерию ТСЖ и в бухгалтерии соответствующих энергоснабжающих организаций.
2.9. Обеспечивать своевременное информирование собственников об отключении (ограничении) подачи коммунальных и иных услуг путем размещения объявлений на информационных стендах в подъездах, а также контролировать наличие информации на стендах по установленному перечню.
2.10. Контролировать своевременный учет заявок собственников по вопросам технического обслуживания дома, и их своевременное исполнение работниками службы эксплуатации.
2.11. Контролировать надлежащее санитарное состояние и чистоту придомовой территории (включая парковку, детскую и контейнерную площадку), а также мест общего пользования (включая лестничные клетки, подвалы, чердаки, технические этажи и крыши).
2.12. Ежемесячно информировать правление ТСЖ о текущих планах работы службы эксплуатации, отчитываться перед правлением о результатах проделанной работы.
2.13. Обеспечить наличие и пополнение (при необходимости) технической документации дома (техпаспорта, схемы, планы, чертежи и пр.)
2.14. Проходить аттестацию и проверку профессиональных знаний в установленные законодательством сроки, постоянно повышать свою профессиональную квалификацию.
2.15. Не разглашать конфиденциальную информацию, ставшую известной управдому в связи с исполнением им должностных обязанностей (в т.ч. о финансовом состоянии ТСЖ и о персональных данных собственников дома)
2.16. При исполнении должностных обязанностей быть вежливым, корректно общаться с работниками ТСЖ и собственниками дома.
2.17. Исполнять иные обязанности, установленные действующим законодательством и трудовым договором.

3. ПРАВА УПРАВДОМА

Управдом имеет право:
3.1. Представлять интересы ТСЖ перед физическими и юридическими лицами по вопросам технического обслуживания и эксплуатации общего имущества дома.
3.2. Вносить предложения в правление ТСЖ о наложении дисциплинарных взысканий на работников службы эксплуатации, а также об их поощрении.
3.3. Давать работникам службы эксплуатации указания, обязательные для исполнения.
3.4. Временно отстранять работников службы эксплуатации от работы, в случае грубого нарушения ими должностных обязанностей, правил внутреннего трудового распорядка, правил и норм охраны труда, санитарных норм, требований противопожарной безопасности.
3.5. Получать от правления ТСЖ информацию, необходимую для надлежащего исполнения управдомом своих обязанностей.
3.6. При исполнении должностных обязанностей использовать благоустроенное рабочее место, оргтехнику, оборудование, материалы и инвентарь, предоставленные ТСЖ и соответствующие установленным требованиям.
3.7. На компенсацию расходов, понесенных управдомом при исполнении должностных обязанностей, в предварительно согласованном с ТСЖ размере.
3.8. На вежливое и корректное обращение со стороны работников ТСЖ и собственников дома.
3.9. Управдом имеет иные права, установленные действующим законодательством и трудовым договором.

Товарищества. Он представляет интересы ТСЖ при общении с третьими лицами.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

На основании доверенности управляющий может обращаться органы местного самоуправления с ходатайствами.

К примеру, если у дома протекает крыша, управляющий может написать заявление с требованиями о ремонте.

Полный перечень обязанностей определяется общим собранием товарищества.

Кто это?

Управляющий ТСЖ – неюридическое лицо, которое обязано организовывать все административно-правовые функции в работе товарищества.

Если есть управляющий, это не означает, что и правление передают все свои функции и полномочия ему.

При назначается управляющий. Ему предъявляется должностная инструкция, согласно которой определяется его круг обязанностей.

Как назначается?

Назначается управляющий при по представлению председателя правления:

• доверенное лицо может работать на основе трудового договора или гражданско-правового об оказании услуг;
• допустимо выбирать управляющего способом голосования всех членов ТСЖ.

Правовая база

На основании Российской Федерации пункта 2, управляющий должен действовать на основе доверенности, выданной председателем товарищества.

Также председателем утверждается должностная инструкция, согласно которой определяются:

• обязанности;
• ответственность;
• права управляющего.

При помощи должностной инструкции определяется и круг требований к кандидатуре. Кроме того, деятельность регулируется уставом ТСЖ.

Полномочия

Управляющий ТСЖ и председатель ТСЖ – это разные люди наделенные каждый своими полномочиями. Круг функций определяется собственниками жилья, а закрепляется все самим председателем. При этом вид договора не имеет значения.

Полномочия следующие:

1. Управляющий представляет товарищество в различных инстанциях, судах, заключает договора подряда при необходимости.
2. На его плечи ложится вся организационно-правовая система работы по вопросам ТСЖ.
3. Управляющий может привлекать к деятельности юриста, бухгалтера по согласованию с председателем.
4. Следует отметить, что деятельность человека, назначенного на данную должность, зависит от определенного членами ТСЖ круга обязанностей.

Управляющий ТСЖ

Управляющий ТСЖ – это своего рода представитель, доверенное лицо собственников жилья. На него возложена масса функций.

Кроме них, управляющий имеет и свои права, они определяются дополнительным пунктом должностной инструкции.

Права

Управляющий:

• может участвовать в обсуждении всех проблем и вопросов, которые входят в обязанности функционирования товарищества;
• наделён правом принятия решения вместе со всеми участниками ТСЖ;
• может вносить различные предложения по улучшению деятельности ТСЖ;
• при необходимости может получать нужную документацию для работы.

Если в процессе деятельности были выявлены недостатки, то управляющий может сообщить о них председателю, а также принять меры по их устранению.

Если для решения вопросов и задач необходимо привлечь специалистов, то управляющий может это сделать.

При этом он имеет право раздавать указания на выполнение работ самостоятельно.

Если сотрудники эксплуатационной службы серьезно нарушили требования, то управляющий имеет право их отстранить от работы.

Обязанности

Каждый председатель наделяет управляющего, исходя из интересов ТСЖ. Все зависит от степени доверия.

Если оно полное, то можно привлечь управляющего к следующим обязанностям:

• подбор эксплуатационных служб для выполнения работ по ремонту и обслуживанию многоквартирного дома;
• заключение различных договоров, в том числе и на оказание коммунальных услуг;
• поиск, трудоустройство и увольнение сотрудников;
• контролирование проведения различных работ по улучшению состояния дома и территории;
• официальное представление товарищества в органах власти и судах;
• подготовка различных финансовых документов, в том числе годовых смет расходов и доходов;
• подготовка финансового отчета;
• взыскание долгов.

В данном случае все зависит от уровня доверия к человеку.

Можно поручить ему:

• ведение различных финансовых операций;
• оплату счетов на оказание услуг;
• закупку материалов для работы и так далее.

Требования

Требования к кандидатуре управляющего определяются согласно установленному положению.

Все зависит от конкретного товарищества:

• иногда ТСЖ нуждается в управляющем с высшим экономическим или техническим образованием;
• также выдвигаются требования к возрасту – управляющим, чаще всего, не может быть человек моложе 30 лет;
• обязательное условие – отсутствие судимости;
• управляющий должен иметь много свободного времени для ведения своей деятельности.

Ответственность, усидчивость и решимость – неотъемлемые качества сотрудника товарищества.

Также управляющий должен владеть информацией о техническом устройстве дома. Быть ознакомлен с нормативными документами, проектными, договорными и иными.

Ответственность

Кроме прав и требований, управляющий несет ответственность за свою деятельность. Определяется она должностной инструкцией.

Если управляющий не соответствует и не выполняет требования по работе в товариществе, то он может быть уволен с должности в соответствии с Трудовым кодексом Российской Федерации.

Если в процессе деятельности управляющего обнаружено нецелевое использование денежных средств, кражи и мошенничество, то он несет уголовную ответственность.

Кроме того, материальный ущерб подлежит восстановлению.

Если управляющий что-либо испортил, то он обязан за свой счет произвести ремонтные работы.

Обязательно нужно соблюдать правила трудового порядка и противопожарную безопасность, если выявлено нарушение, то управляющий может быть наказан штрафом.

Договор

Договор заключается на основании Трудового кодекса РФ. Он может быть стандартным трудовым, где указана дата заключения или гражданско-правовым.

Последний представляет собой своеобразный акт оказания услуг на определенный временной промежуток.

Выбирается форма заключения договора самим Председателем и управляющим.

Взаимодействие с товариществом собственников жилья

Способ сотрудничества ТСЖ и управляющего может быть ограничен рамками 2-х моделей.

Каждое товарищество выбирает самостоятельно, что ему ближе:

1. В первом случае деятельность осуществляется управляющим, а все ремонтно-строительные работы наемными сотрудниками. Единственный минус – придется содержать большой штат. Но если ТСЖ представляет собой целый жилой комплекс, то такая форма сотрудничества удобна.
2. Второй вариант предполагает собой наем работников на время. Такая модель очень выгодна в материальном плане, потому что сотрудники будут появляться только когда это необходимо, а за остальной период «простоя» платить не надо.

При формировании товарищества собственников жилья, или ТСЖ, необходимо четко осознавать и очерчивать не только цели такой организации, а и структуру. Грамотная должностная инструкция управляющего ТСЖ способствует качественному выполнению возложенных на него функций. Важно урегулировать момент того, кто возьмет на себя обязанности управляющего, поскольку управление ТСЖ — должность не только почетная, а и ответственная. Несмотря на то, что управляющий ТСЖ безгранична и её пределы точно сформулированы в должностной инструкции.

Значение должностной инструкции

Должностная инструкция управляющего товарищества собственников жилья – специальный документ, в котором прописаны требования к руководителю, а также права, обязанности и ответственность. Эта инструкция является способом регламентации деятельности управляющего со стороны жильцов, поскольку не всегда главное желание последних – поддержание дома в нужном состоянии – может быть реализовано исключительно с помощью собственных сил. Важно понимать, что управление дома обязано производиться профессионалами и не всегда среди соседей найдется человек, обладающий полным набором необходимых компетенций. Поэтому часто на должность управляющего берут наемного работника.

Законом не установлен единый шаблон для должностной инструкции на этот пост, и каждое товарищество составляет его индивидуально с учетом собственных нужд и пожеланий. Однако важно серьезно подойти к вопросу составления должностной инструкции во избежание возможных трудностей и проблем в будущем

Требования к управляющему ТСЖ

Объем выполняемых работ зависит от квалификации работника и степени доверия жильцов мкд к нему. Для того чтобы проверить квалификацию претендента на должность управляющего, к нему выдвигаются квалификационные требования, которым он должен соответствовать. Базовым требованиями являются наличие у кандидата на пост руководителя высшего или среднего специального образования и стажа работы на аналогичной или подобной должности в сфере оказания услуг. В большинстве случаев от руководителя требуется следующий список знаний и компетенций:

1. Знание нормативно-правовой документации в сфере жилищно-коммунального хозяйства;
2. Владение проектной и технической документацией дома, договорной документацией ТСЖ по вопросам технической эксплуатации и поставки коммунальных услуг;
3. Понимание основ экономики и права;
4. Соблюдение и ведение правил трудового распорядка, охраны труда, техники безопасности, производственной санитарии и личной гигиены, пожарной безопасности и гражданской обороны;
5. Умение разбираться в административном, трудовом и хозяйственном законодательстве.

Помимо указанного перечня, руководитель ТСЖ обязан разбираться и в другой документации, необходимой для исполнения своих должностных обязанностей т.к. основная обязанность управляющего – обеспечение технической эксплуатации дома в соответствии с требованиями нормативных актов в области жилищно-коммунального хозяйства.

Обязанности управляющего

Если требования к управляющему выдвигаются на начальном этапе для принятия коллегиального решения жильцов дома о назначении работника на пост управленца, то обязанности на последнего возлагаются уже после его утверждения в должности с целью регламентации его работы с учетом указанных им компетенций. Перечень обязанностей руководителя ТСЖ фиксируется в должностной инструкции. Управляющий является обычным наемным работником, поэтому его обязанности включают как стандартные, так и специфические (связанные непосредственно с родом деятельности). К стандартным относят обязанность работника каждый день выходить на работу (кроме выходных и праздников), вести трудовую деятельность. Важен не только лишь факт присутствия на рабочем месте, а и качественное выполнение возложенных на управляющего заданий. Специфические обязанности управляющего можно сгруппировать следующим образом:

1. Организовывать регулярные проверки и осмотры территории МКД, коммуникаций дома;
2. Постоянно контролировать состояния здания;
3. Экстренно реагировать на внештатные и/или аварийные ситуации;
4. Представлять интересы собственников жилья многоквартирного дома перед органами местного самоуправления и контроля (администрацией, муниципальным советом, санитарно-эпидемиологической станции, пожарными и так далее);
5. Вести учет показателей счетчиков по дому;
6. Информировать жильцов обо всех нововведениях и прочих важных сообщениях;
7. Принимать жалобы и пожелания, регистрировать все обращения;
8. Закупать материалы и руководить ремонтом жилого дома;
9. Сохранять политику конфиденциальности касательно персональных данных собственников жилья и прочей информации, которая стала известна в связи с выполнением функции управления;
10. Составлять специальные акты и вести документацию по дому;
11. Организовывать найм персонала;
12. Оплачивать счета по дому;
13. Вести переговоры с различными подрядчиками и поставщиками коммунальных услуг.

Руководитель ТСЖ является лицом правления товарищества, поэтому его обязанностями также являются необходимость периодического повышения своей квалификации, опрятный внешний вид и вежливость в общении с людьми.

Ответственность управляющего ТСЖ

Согласно трудовому договору каждый работник несет определенный уровень ответственности за свою деятельность и управляющий ТСЖ не является исключением. В силу фиксации следующих фактов в процессе работы управляющего, последний привлекается к ответственности:

• при нарушении прав или за произведение преступления;
• при невыполнении или не надлежащем выполнении своих обязанностей согласно должностной инструкции;
• при нанесении материального ущерба.

Однако самосуд или любое подобное проявление покарания не законно, поскольку при указанных нарушениях руководитель ТСЖ имеет право нести ответственность в рамках закона и в порядке, установленном действующем трудовым, административным, уголовным и гражданским законодательством.

Должность управляющего в иерархии правления

Важно понимать разницу между должностями управляющего и председателя ТСЖ. У каждой организационной структуры есть иерархия и, в отличие от председателя, управляющий наделен меньшей властью. Однако это не единственное различие, а именно:

1. Председателем обязан быть один из жильцов дома, в то время как управляющим может быть как жилец, так и наемный работник.
2. Управляющий подотчетный председателю и зависим от решения руководства.

Таким образом, функции и обязанности этих должностей также различаются. Председатель ТСЖ является представителем ветви правления по части принятия стратегических решений, в отличие от управляющего, который является представителем ветви администрирования по части реализации тактических задач. Последний не может по собственному желанию заключать постановления без их согласования с руководством в лице председателя правления ТСЖ.

Заключение

Таким образом, должностная инструкция управляющего товарищества собственников жилья фиксирует важные особенности указанной должности. Однако работать на посту управляющего в товариществе собственников жилья не легко, поскольку работник должен обладать широким набором знаний и компетенций, разбираться не только в нормативно-правовых актах, законах и прочей документации, а и понимать основы строительства, схемы коммуникаций по дому для грамотного контроля за хозяйством и поддержания дома в отличном состоянии. Также по всем интересующим вопросам можно получить бесплатную консультацию прямо сейчас, воспользовавшись специальным сервисом.

Основные положения относительно управляющего УК содержатся в должностной инструкции и являются правовой базой для определения порядка назначения, требований к исполняющему обязанности лицу, а также прав и обязанностей.

Должностная инструкция управляющего содержит в себе такие основные положения:

Данные положения являются обязательными для исполнения.

Обязанности

Условно, обязанности управляющего можно поделить на 2 категории — информационные и материальные. И те, и другие — одинаково важны.

Информационные:

• подготовка и обобщение конструктивных предложений по реорганизации дома;
• информирование об итогах своей работы;
• сдача ежемесячного отчета для бухгалтерии;
• составление квартального плана работ;
• разъяснение проживающим в доме лицам их прав и обязанностей.

Материальные:

• закупка материалов и оборудования;
• ведение журнала отчетности по материальным средствам;
• подготовка нормативных актов.

Права

Права руководителя соразмерны его обязанностям (о директоре читайте ). Управляющий УК имеет право на:

Многие путают управляющего УК с директором организации. Несмотря на то, что обе должности — руководящие, в их должностных инструкциях есть определенные отличия. Узнайте о них в нашей о правах и обязанностях директора УК!

Ответственность

Управляющий УК несет ответственность за:

Особенности работы руководителя

Данная должность подразумевает охват различных отраслей, задействованных в управлении МКД. Управляющий должен быть готов решать разнообразные вопросы, в числе которых:

1. Текущий контроль дома, организация видов деятельности в сферах хозяйства, социума.
2. Принятие самостоятельных решений в рамках своей компетенции.
3. Реализация задач хозяйственного сегмента совместно с председателем.
4. Ведение журнала регистрации и .
5. Оформление актов перерасчета.
6. Организация уборки на территории жилищного комплекса и помещений общего пользования.
7. Содержание в должном виде инженерных систем.
8. Контроль теплоснабжения и подачи воды.
9. Развитие озеленения прилегающей к дому территории.
10. Поддержание исправности электросети, вентиляционных систем и канализации.
11. Организация ремонта по мере необходимости.
12. Прием жильцов и рассмотрение их прошений с последующей их регистрацией.
13. Информирование жильцов по вопросам жилищно-коммунального хозяйства.
14. Участие в коллективных собраниях.

Жилищный Кодекс РФ, также определяет некоторые требования к управляющему УК ЖКХ:

Управляющий обладает всеми необходимыми инструментами для конструктивного управления многоквартирным домом и правами для защиты своих личных интересов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .